不動産投資保有・運用時のビル機能・周辺環境の変化に関する機能的減価のリスク
カテゴリ： 不動産投資
近年、私たちの身の回りでは次々に新商品・新サービスが開発される世の中となりました。それはビル機能に関しても例外ではありません。たとえばオフィスビルの場合、Ｓクラスビル、Ａクラスビルといわれる基準は時代の流れとともに変化しており、昨今の基準では駅から近くて、基準階の床面積が大規模な、いわゆる「近・新・大」を兼ねているビルが優良であるといわれています。また、設備に関しても、個別空調、天井高２．８ｍ以上、ＯＡ対応フロア、防災センターによる２４時間セキュリティ管理など、一昔前ではおよそ考えられなかったくらいにテナントのニーズが高度化しています。そして、オフィス需要の高い日本を代表するような高度商業地域では、このようなＳクラスビル、Ａクラスビルにテナントの人気が集中し、空室率も低いのが特徴です。
このような変化は、テナントサイドからすればビルの使い勝手か向上し、快適性が増すわけですから、願ったりかなったりになったといえます。しかし、所有者サイドからすれば少し話はことなります。
数年前に取得した満室稼動のビルがいつの間にか機能的陳腐化を起こしてしまい、競争力が低下してしまうかもしれません。もし、保有のビルの設備・機能が陳腐化して競争力が低下すれば、テナントは賃料改定の際に値下げを要求してくる可能性もあります。もしくは、使い勝手の良い他のビルに移転してしまうかもしれません。いずれにしても、賃料の減収は免れません。