不動産投資保有・運用時のビル機能・周辺環境の変化に関する経済的減価のリスク
カテゴリ： 不動産投資
日本の法律上、土地と建物は別個の不動産として扱われています。ただし、別個のもとはいえ、土地はそれ自体をどのように利用するか（どのような建物が建築可能か）によって、その価値が決まります。さらに、その価値が最も高まる利用方法はその場所ごとに異なります。たとえ同じ場所でも時代とともに変化していきます。つまり、不動産は周囲の環境に適合した用途・規模を建設することによって、その価値は高まるのです。ところが周囲の環境は時代と共に変化していくものです。満室稼動していたオフィスビルがいつの間にか環境に適合しない建物になったり、近隣地域の衰退で需要が見込めないビルになったり経済的不適応を起こすことがあり、賃料の減収が予測されます。場合によってはテナントが退却してしまうこともあります。これこそ、不動産特有の環境変化リスクをいえます。
周囲の環境の変化を予測することはある程度は可能であっても、数十年と長期に渡る場合には予測は難しくなります。不動産の最有効使用は、場所ごとに異なりますし、同じ場所であっても周囲の環境の変化によって常に変動していくので、周囲の環境の変化について注視していく必要があります。オフィスが集積していた地域が時代と共に売りに出され、次々にマンションが建設されるようになり、オフィスとして貸すより、住宅として貸す方が高い賃料が見込めるっといったように変化していきます。
経済的減価は物件そのものの品質・性能に問題があるというよりは、社会的に陳腐化することによって発生する減価、つまり保有ビルや街全体の市場価値が落ちることによって発生する減価といえます。