不動産投資保有・運用時のビル機能・周辺環境の変化に関する経済的不適応への対処法
カテゴリ： 不動産投資
経済的不適応に対処するために、周囲の環境をコントロールできれば問題ありませんが、それには莫大な資金や時間が必要なため現実的ではありません。したがって、大規模な再開発や人口動態の変化など、稼働率や賃料を変動させる予兆を感じ取ったら、まず保有不動産がその地域の環境に不適合になっていないか確認します。この時点で不適合でなかったとしても将来はどうなるかわかりません。そのため、現状の用途が今後とも環境に適合するか下記の１１の点で判断します。１ 住宅の賃料がオフィスの賃料よりも高い地域に位置している（レントギャップの発生）
２ 空室率が１５％を超えている
３ 新耐震基準を満たしたビル、もしくはそれと同等の性能を有するビル
４ 採光面が2面以上ある
５ 敷地が角地または両側で道路に面している
６ 非常時の避難経路が2箇所以上ある（外階段がある）
７ 延床面積が３０００ｍ程度までの中小規模のビル
８ 竣工図面・検査済証が保管されている
９ 近隣に生活利便施設（スーパー・コンビニ）がある
１０ 駅から徒歩圏内に位置し、道のりも明るい
１１ 周辺に生活環境を損ねるような嫌悪施設がない
周辺の環境が変化し、現実に賃料下落リスクや価格下落リスクに直面した場合には、建て替えまたはコンバージョンの可否を検討します。その結果賃料上昇が見込めると予測される場合には建て替えやコンバージョンによってバリューアップを図った上で、継続ほゆうか売却かを判断します。
逆に建て替えやコンバージョンをしても賃料上昇・価格上昇が見込めない、もしくは投資額に見合わないと予測される場合にはそのまま売却するか、賃料下落・価格下落という現状のまま継続保有するかの選択になります。